Como Cobrar Aluguel Atrasado e garantir seu dinheiro

Atualizado em 15 de setembro de 2023 por Gabriel Bigaiski

Nosso artigo para cobrar aluguel atrasado pode ser muito difícil para os proprietários que alugam seu imóvel sem imobiliárias, mas saiba que existem diversas formas de cobrar e garantir que você irá receber.

Caso você possua um contrato de aluguel por escrito a situação será muito mais rápida e fácil, podendo o processo ser finalizado em meses.

Agora, caso apenas possua contrato verbal, ainda será possível realizar a cobrança, mas poderá demorar muito mais.

Nesse artigo iremos te explicar como, como cobrar aluguel atrasado tanto por cobrança amigável, como por cobrança judicial.

Além disso, iremos te explicar como funciona o despejo de inquilino que esteja com atraso no pagamento.

Boa leitura.

Como cobrar aluguel atrasado amigavelmente

Ao se deparar com o atraso no pagamento do aluguel o primeiro passo é tentar de forma amigável cobrar o inquilino.

Realizar uma ligação, ou ainda mandar uma mensagem pode ser suficiente para que ele pague.

Lembrando que não importa se ele está apenas 1 dia atrasado, você já tem o direito de realizar a cobrança.

Agora, é muito importante ter cuidado na hora de cobrar, cobranças que ameacem o inquilino, que ofendam ou que de alguma forma sejam agressivas são proibidas.

Tal forma de cobrança é considerada vexatória, você tem o direito de cobrar, mas sem desrespeitar ou humilhar o inquilino.

Então muito cuidado com a raiva e o estresse na hora de cobrar.

• Não surtindo efeito essa primeira cobrança amigável, você pode partir para o segundo nível, que é a notificação extrajudicial.

A notificação é um documento enviado para formalizar a cobrança do aluguel, ele não é de fato um documento jurídico, mas ela formaliza a cobrança.

Geralmente ela é realizada por um advogado que envia a notificação antes de entrar com uma ação judicial.

Contudo, você também pode enviar a notificação para cobrar, mesmo sem um advogado.

Para isso, deverá colocar na notificação os meses do aluguel que está atrasado e o valor da dívida, exigindo que ele realize o pagamento em alguns dias.

Também é importante dizer que o melhor jeito de enviar a notificação é por correio, com aviso de recebimento.

Para garantir que o inquilino recebeu a notificação e causa mais impacto na hora dele receber.

Caso o inquilino mesmo assim não tenha quitado os aluguéis em atraso, você deverá partir para a cobrança judicial, que veremos a seguir.

Cobrar aluguel atrasado judicialmente

Bem, caso a cobrança de aluguel atrasado amigável não tenha surtido efeito, você terá que partir para a ação de cobrança judicial.

Importante destacar aqui que vamos falar do caso dos contratos de aluguéis por escrito, caso seu contrato de aluguel seja verbal, vá para o próximo capítulo.

Mas você sabia que o contrato de aluguel é um título extrajudicial, ou seja, ele possui presunção de veracidade.

Na prática, isso quer dizer que o processo de cobrar aluguel atrasado será muito mais rápido.

Nessa ação você apenas precisará apresentar o contrato de aluguel, apresentar o cálculo que o inquilino está devendo e pedir o pagamento do valor integral.

Importante destacar que o contrato sempre deve possuir multas por atraso, correção monetária e juros.

Assim, é sempre importante considerar todos esses fatores na hora de realizar o contrato e na hora entrar com o processo de cobrança.

Esses índices podem fazer com que o valor devido fique muito mais alto, então ter um profissional para te ajudar é essencial.

Mas caso precise, existem calculadoras que podem te ajudar muito na hora de saber quanto o inquilino deve ao todo.

Essa calculadora permite de forma simples adicionar multa por atraso, correção monetária e juros por mês.

Tendo o cálculo na mão, você ingressaria com a ação de cobrar aluguel atrasado, o inquilino terá o prazo de 3 dias para realizar o pagamento integral da dívida, caso não quitar, isso acontecerá:

• O inquilino será inscrito no SPC, caso o inquilino não realize o pagamento você poderá requerer a inscrição do nome dele no SPC como forma de obrigar a pagar a dívida.
• Bloqueio das contas bancárias, você deverá requerer o bloqueio de todas as contas bancárias em nome do inquilino, e a retenção de qualquer dinheiro que seja encontrado.

Digamos que na busca foi encontrado 2 mil reais em uma conta bancária, esse dinheiro ficará bloqueado e transferido para uma conta da Justiça e após transferido para você.

Essa costuma ser a medida mais eficaz, mesmo que o inquilino não possua nenhum dinheiro em conta, o fato de suas contas bancárias ficarem bloqueadas já é um grande susto.

Geralmente após isso, o inquilino corre para procurar o processo e tentar realizar um acordo para pagar mensalmente.

• Caso não seja encontrado nenhum dinheiro, você poderá requerer que um oficial de justiça seja enviado à casa do inquilino para procurar bens para penhorar.

Caso ele encontre algum valor de alto valor, que não seja essencial para a sobrevivência dele e de sua família, o oficial no mesmo momento irá pegar o objeto e levar para a justiça.

Tal objeto futuramente será leiloado e o dinheiro será transferido para você.

• Caso não haja nenhum bem, você poderá fazer uma busca em nome do inquilino atrás de carros, motos, caminhões e outros veículos.

Sendo achado algum veículo, ele será bloqueado no Detran, penhorado e leiloado para pagar a dívida.

• Se mesmo assim não houver o pagamento da dívida, ainda será possível pedir o imposto de renda de outros anos, procurar por empresas em nome do inquilino e outras medidas judiciais para encontrar alguma renda.
• Ainda não havendo sucesso, será possível pedir a penhora do salário do inquilino, ou seja, até 30% do salário dele poderá ser descontado e transferido para você para pagar a dívida.

Acontece que essa é uma medida mais drástica ainda gera muita repercussão entre os juízes.

Alguns aceitam essa medida, outros não, sustentando que o salário é impenhorável, já que se trata do sustento da pessoa.

Mas de qualquer forma, é uma possibilidade de requerimento pedir a penhora do salário.

• E claro, durante todo o período do processo, você e o devedor poderão chegar a um acordo para o pagamento da dívida.

É comum que após o primeiro bloqueio das contas bancárias o devedor procure o locatário para fazer um acordo e pagar a dívida parceladamente.

A maioria das ações de cobrança de aluguel acabam terminando em acordos parcelados.

Agora, lembrando que essa possibilidade é apenas para quando houver o contrato de aluguel por escrito.

Cobrar aluguel atrasado de contrato verbal

Caso você não tenha realizado um contrato de aluguel por escrito, saiba que mesmo assim é possível cobrar aluguel atrasado, porém, será um pouco mais difícil.

Isso porque, você precisará provar no processo que existe um contrato de aluguel verbal, seja através de testemunhas, e-mails, mensagens, você precisará comprovar ao juiz que alugou seu imóvel para aquela pessoa.

E somente após ficar comprovado que de fato você alugou, que poderá cobrar os meses em atraso.

Na prática isso fará que o processo demore muito mais, somente o processo para ser reconhecido que existe um contrato de aluguel verbal pode demorar 1 ano.

Enquanto na cobrança de aluguel por contrato escrito, você já pode cobrar diretamente os valores, sem precisar provar nada.

Então é clara a vantagem de ter um contrato de aluguel por escrito, ele irá te proteger muito mais e facilitar as coisas na hora de cobrar.

Mas mesmo assim, ter um contrato verbal não impede de cobrar aluguel atrasado, apenas dificulta um pouco as coisas.

• Uma dica, se você não for fazer um contrato de aluguel por escrito, pelo menos formalize tudo por e-mail, a data de início do aluguel, a data final, valor mensal, juros e outras questões.

Em um futuro processo ficará mais fácil de comprovar a existência de contrato de aluguel verbal.

Cobrança de condomínio e outras despesas

Na ação de cobrança de aluguel você também poderá incluir outras despesas que são de responsabilidade do inquilino, as chamadas despesas ordinárias.

Essa despesa é considerada a despesa necessária para a pessoa morar lá, que é uma despesa normal, regular.

Por exemplo, o condomínio, todos os apartamentos têm que pagar a taxa de condomínio, e caso seu inquilino não pague, você poderá cobrar esse valor dele também.

Outras despesas como conta de água, luz, caso o inquilino também não pague, você poderá incluir na ação de cobrança.

Por exemplo, imagine que seu inquilino além de não pagar o aluguel, não pagou o condomínio e não pagou a conta de água.

Você querendo regular o imóvel para alugar para outra pessoa, realiza o pagamento dessas contas.

Na ação de cobrar aluguel atrasado você deverá também cobrar o condomínio não pago e a conta de água, cobrando o total desses valores.

• Além disso, também é importante destacar que você poderá incluir na cobrança de aluguel, a cobrança por estragos no imóvel que o inquilino tenha realizado.

Caso ele tenha quebrado, estragado ou danificado algo no imóvel, o conserto poderá ser cobrado também.

Por exemplo, o inquilino estragou a pia do banheiro e saiu sem consertar, você poderá incluir na cobrança o preço do conserto da pia.

Ação de despejo

Até agora falamos somente da ação de cobrar aluguel atrasado, mas queremos falar também da ação de despejo, que é expulsar o inquilino do imóvel.

Em regra geral, o contrato de aluguel não pode ser rescindido pelo locatário, ou seja, você não pode simplesmente exigir que o inquilino saia do imóvel.

Existem algumas exceções previstas na lei do inquilinato que autorizam a ação de despejo, e uma delas é o atraso no pagamento do aluguel.

Importante ressaltar que apenas um mês de atraso no pagamento do aluguel, já possibilita a abertura de ação de despejo.

Nesse caso, você entra com ação cobrando os aluguéis atrasados, requer a expulsão do inquilino do imóvel e a rescisão do contrato.

O despejo é muito para tirar um inquilino que esteja atrasando o aluguel e poder alugar para outra pessoa que irá pagar corretamente.

E como dissemos, havendo apenas 1 atraso no pagamento do aluguel, já será possível pedir a ação de despejo no imóvel.

• Um ponto importante é que diante da Pandemia do Covid-19, foi aprovada a lei 14.216 que proibia as ações de despejo até 2021, apenas poderia haver a cobrança dos aluguéis em atraso.

Ocorre que essa proibição foi estendida até março de 2022, ou seja, durante esse período é vedado ingressar com ações de despejo.

Contudo, após esse período, o despejo volta a ser possível normalmente.

Vamos a um exemplo:

João é proprietário de um apartamento que está locado para Mario Infelizmente, Mario acaba ficando desempregado e atrasando diversos meses de aluguel prejudicando imensamente João.

João, não somente precisa do pagamento dos aluguéis em atraso, mas como quer alugar o imóvel para outra pessoa, que se comprometa a pagar corretamente.

Assim, João ingressa com um único processo, nele, pede os pagamentos dos aluguéis atrasados juntamente com o despejo de Mario.

O juiz, no início do processo, já irá analisar o pedido de despejo e caso aceite, já irá determinar que Maria deixe o imóvel no prazo estabelecido.

Após Mario deixar o imóvel, o processo de cobrança dos aluguéis irá continuar com Mario, devendo realizar o pagamento com todos os juros e cobranças.

Final

Sabemos que muitos contam com o dinheiro do pagamento do aluguel para complementar a renda familiar.

E quando há diversos atrasos no pagamento do aluguel a sua renda fica muito comprometida.

Além disso, cobrar o inquilino de forma amigável, raramente vai surtir efeito, deixando o proprietário em uma situação difícil.,

Esperamos que esse artigo tenha te ajudado a entender como funciona a cobrança de aluguel judicial, que apesar de parecer complexa, pode ser um processo rápido.

E queremos deixar nosso último conselho, realize contrato por escrito, sim, o contrato verbal é válido, mas é muito perigoso.

O contrato por escrito te dará uma grande proteção e caso haja problemas futuros, ele será de grande ajuda.

Salientamos por fim, que você não precisa obrigatoriamente contratar um advogado para entrar com ação de cobrança de aluguel, mas é altamente recomendado.

Um advogado poderá realizar todos os cálculos e garantir que você receba seu dinheiro da forma mais rápida possível.

Terminamos por aqui e esperamos que tenha gostado do artigo, até a próxima.